某Ｂ銀行さんが外資系金融機関引受により投資アパートローンで利用できるよう扱っている団体信用生命保険
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冒頭の写真は、弊社でも多く融資を取り扱っていただいている某Ｂ銀行さんが最近取り扱いを始めた、某外資系金融機関が引き受けをする投資アパートローンで利用できる団体信用生命保険のパンフレットです。
死亡・高度障害状態、余命6ヶ月以内と診断されたときに既存の住宅ローン残高が0円になるのが一般的な団体信用生命保険ですが、この商品は借入金利に0.1％プラスすることにより、
・がんと診断確定された場合
・10種類の生活習慣病で入院が継続して180日以上となった場合
上記の場合でも住宅ローン残高が0円になる、という画期的な商品です。
30年超等のある程度長期ローンを組めるお客様であれば、0.1％の金利上昇もそれほど大きな負担になりません。
借入期間35年、借入金1億円の場合、2.3％→2.4％への金利上昇で支払額 約5,300円ＵＰ
借入期間35年、借入金5,000万円の場合、2.3％→2.4％への金利上昇で支払額 約2,650円ＵＰ
40歳代～50歳前後くらいの年齢の方であれば、“実質保険料と保障金額の大きさから考えると、加入しなきゃ損” と考える方が圧倒的に多くなっています。
残された家族に借金の無い、定期的な収入を生んでくれる資産を引き継げる、という点で団体信用生命保険を利用した不動産投資は有効な資産構築策であることは間違いないのですが…
ここで問題になってくるのが、予期せず早い段階で相続が発生した場合等の相続税負担の問題です。
平成27年1月1日以降発生した相続に関しては、その以前と比較し基礎控除額が4割り削減され、以下のようになりました。
相続人が配偶者と子供2人の場合、基礎控除額は
3,000万円＋600万円×3＝4,800万円
首都圏で自宅を所有し、一棟アパート1～2棟所有しており、その保有物件の全てにおいて団体信用生命保険加入となると…
簡単に基礎控除額を超えてきますので、相続税が課せられる可能性は極めて高いです。
相続での取得金額：1億円超の場合の相続税率は40％、短期譲渡の際の譲渡所得税の税率よりも高くなります。
一次相続で配偶者に財産を相続させる場合には配偶者の税額軽減が適用でき、相続財産評価額：1憶6千万円までは相続税は課税されなくなりますが、配偶者の相続発生（二次相続）までに相続税対策は必要になります。
資産を構築していくうえで50歳前後の年齢の方の場合、
・団体信用生命保険に加入せず、相続財産から差し引くことのできる借金を残しておく
・相続税納税資金を捻出するために、非課税財産となる生命保険（法定相続人1人あたり500万円まで非課税）に加入する
上記のような対策が必要になるでしょう。
残された家族に安心できる資産を構築する、という目的が “相続税納税資金捻出で頭を悩ませる種” にならないようにするためにも、不動産コンサルタントとの定期的な個別面談をお勧めします。