今日見学した完成済みアパートの室内
来年2月くらいに完成予定のアパート建築現場
〈本日開催した複数物件をお客様とコンサルタントで見学して回るミニフィールドワークセミナーでの現場写真、本文とは関係ありませんｗ〉
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本日、同僚より受けた質問に答えていて “これはブログネタになるぞ” と思い早速…
不動産に関わる問題のなかで、複雑な権利や思惑が絡まり、何も手が付かないまま放置されている状況になっているケースが多い問題「借地権」
特に問題となるのは平成3年に借地借家法が公布される前の旧借地法の時代にその権利が発生しているものです。
借地権とは「建物の所有を目的とする地上権ないし賃借権をいう」と定義される権利で、軍国主義の時代に出征兵が戦争から戻ってきた際に戻る家を確保させるために旧借地法が強化されたという経緯があり、その制度下で成立した借地であれば、借地人が現状のまま住み続ける限り、地主は賃料を上げることも更新を拒絶することも出来ない、という借地人に圧倒的に有利なものになっています。
とはいえ、時代の流れと共に状況も変わってきました。
そもそも借地権が発生しているのは戦中・戦後の時期が多く、50年～70年前の話です。
借地上の建物は借地権者の所有ですが、老朽化した建物を建て替えようにも地主の許可が必要になり、当然建替え承諾料が発生します。
また借地権者自身が高齢になっているケースが多く、建替えを行う資力すら無いケースが殆どです。
借地権者の子供も、自分の所有地ではない土地にわざわざ家を建て替えよう、と考える人間は殆どいません。
借地人は “現状のまま住み続けられる” という権利を有していますから、“現在の建物が朽ち果てるまでここに住み続ける ” という結論になるケースが大多数なってしまうのです。
結構都会の良い場所で、“ なんでこんな良い場所で、こんなボロボロのままの建物に人が住んでいるんだろう？ ” と感じる建物を目にすることもあると思いますが、おそらくその殆どがこの借地権絡みのものでしょう。
地主の方も、戦後間もない頃に設定した地代を値上げも出来ず土地を貸し続けている状況で、貰った地代では固定資産税も払えず、なんとか土地を整理したいと考えている地主さんが多いのも現実です。
借地人も地主さんも、“現状をなんとかしたいけど、どうしていいのか分からない” という状況の方が多く、そのような方からご相談をいただいた場合、私はいつもこの方法論をご提案しています。
「底地」と「借地権付建物」の同時売却
この方法の説明は、長くなってきましたのでまた明日以降ということで…