久しぶりの住宅営業


今回、ご紹介したマンションではありませんが、何となく居住用マンションってこんなイメージ

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本日は、20歳代後半のお若いご夫婦お二人が初めての自宅マンションを買いたい、というご相談を1件お受けしました。

シー・エフ・ネッツへ入社前の私は勤め人で10年、自営業で10年、居住用物件の売買ばかりを行っておりましたので得意中の得意分野ですが、自宅マンションの購入となると約2年ぶりくらいとなり、お客様とお話していて何だか最初は照れ臭くなってしまいました。

今回のお客様は、私がシー・エフ・ネッツで投資用マンションのご売却、既存でご所有の一棟アパートの融資借り替えのお手伝い、新築アパートのご購入…とお手伝いさせていただいているお客様のご子息様で、
“マンションの購入を考えるなら、まずは中石さんに相談するといいよ”
とお声掛けいただいてのご相談でした。

現在の住宅ローン金利なんて “借りない方が損” というくらいの低金利、(変動金利で0.5%切るところがあるくらいですから…)、おまけに適用になる減税も多くあり、買える要素が整っている賃貸住まいの方は絶対に買いだと思います。

お若いお二人なので、まずは今後10年くらいのライフプランのお話をし、
今購入する(できる)不動産は「一生の住まい」という感覚ではなく、
“家族構成やライフスタイルが変わった際に買い替えしやすい「資産性と流動性の高い不動産」を購入するべきだ”
という話が今日のメイン。

お客様のご実家、ご勤務先等もヒアリングし、アクセスの良い場所で不動産価値の下落リスクが低く(むしろ10年スパンで上昇が望める)、企業の事務所、大学等も移転してきている街力・駅力のあるところ…と考えると自ずと場所は絞れます。

そのエリアの中で毎月の支払可能額から逆算して物件の価格帯を算出し、ご夫婦お二人もしくはお子様が生まれても就学するくらいまでであれば十分3人で住める広さ、マンションの設備等が今の新築物件とそれほど遜色のない平成13年築以降くらいの中古マンションで、駅からの距離は絶対に10分以内…と条件を絞って物件検索を掛けると、現在売出中の物件では3~4物件まで絞れました。

とはいえ、さすがに売出中の物件では “ドンピシャリ” という物件は有りませんでしたが、同じ検索条件で実際の成約事例を検索したところ、“こんな物件をお勧めしたいんだ” という物件があったので、その物件情報をお見せすると、
「これまで購入したいと考えてきた物件のイメージ、まさにこんなマンションです。」
とのコメントをいただきました。
よし、まだ住宅営業の腕も落ちていない(笑)

こんな物件が買えれば、5年先、10年先に売却してもまず損はしない、
例えば、変動金利0.5%、借入期間35年で4,000万円の住宅ローンを組んだとして、
月々返済は10.4万円弱(ボーナス払いなし)
1年普通に返済するだけで元本返済は100万円以上進み、
金利負担は1年間でたったの20万円弱(年間返済総額125万円弱)、
住宅ローン控除で年末借入残高の最大1%が10年間控除され、
5年後の住宅ローン残債は約3,470万円、
10年後の住宅ローン残債は約2,930万円になっている。(金利変動がないと仮定)

考え方を変えると、マンションを売却した時点で、不動産という資産に5年で530万円、10年で1,070万円、コツコツと積み立ててきたことと同じになる。
しかもそれまでの住居に対する支出はかなりの部分取り返せる。

5年後、10年後に買った値段と同じ価格で売却できるとすれば、上記の元本分は現金で入ってきます。

私のお客様には、このような形で手元に入った資金を頭金にしてグレードアップしたマンションを2~3件買い替えていった「マンションわらしべ長者」が何人もいらっしゃいます。

長期スパンで資産構築を考えていくうえで、住宅は絶対に買うべきなのです。
購入する物件さえ間違わなければ…

本日のお客様は来週末に実際の物件見学となりましたが、ドンピシャリの物件が売り出されるかどうかはご縁とタイミング、
しっかりと準備をして、そのタイミングを逃さないお手伝いをするのが私の仕事です。

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