沖縄軍用地のイメージ
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この会社で仕事をしていると、日本全国の様々な不動産に関するご相談をいただきます。
その中でも、私のこれまでの20年超の不動産営業経験でも初めてのケースである
沖縄の軍用地の売却
に関するご相談をいただきました。
そもそも軍用地って国が所有しているのかと思ったら、民間人の土地を国が借りていたんですね…
最初は、軍用地なんてどんな形で取引されるのか、
全く分かりませんでしたが、有難いことに弊社には沖縄にも加盟店がありまして、
加盟店のシナジープラスグループ様の担当：上間さんに手取り足取り教えていただきました。
まず驚いたのは、軍用地売買は宅地建物取引に当たらないので、宅建業法も適用にならず、重要事項説明もする必要がない、ということ。
手数料に関しても、一般的な3％＋6万円ではなく、軍用地の年間借地料を請求することが多いそうです。
そして、その借地料を払ってくれているのは「国」になりますので、これ以上安心できる借主はいない！？
肝心な軍用地の売買に関してですが、取引価格は以下の算式でほぼ決まっているそうです。
軍用地の売買価格 ＝ 年間借地料 × 倍率
倍率は地域によって多少異なるようですが、今回ご相談いただいた那覇市の軍用地（海上自衛隊が利用）の一般的な倍率は55倍くらいとのこと、
ご相談者様ご所有の土地が約25坪で年間借地料：35万円（年一回8月支払）とのことでしたので、売買価格は
35万円 × 55倍 ＝ 1,925万円！！
これはかなり良い価格ではないでしょうか。
約25坪の土地ですので、坪単価で約＠77万円、
横浜市の戸塚区あたりの住宅地とそれほど変わらない坪単価です。
これを投資物件として考えると、年間借地料35万円で価格が1,925万円、
単純に表面利回りを計算すると、なんと約1.8％…
売却することに家族間で何のしがらみもなければ、軍用地を売却して、その売却資金で首都圏でワンルーム2件現金購入したほうが、資産の組み換えとしては圧倒的に有利です！
今回のご相談者様は相続で沖縄の軍用地を引き継いだ東京住まいの方でしたので、軍用地として国にずっと貸し続けるか、売却して資産の組み換えを行うか、結論は速攻でお出しいただけました。
なかなか刺激的な経験をさせていただきました。