アパート建築の事業プランを練るために作成したラフプラン
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昨日のブログからの続きになります。
最寄り駅から10分圏内、30坪の広さの土地が周辺相場の＠120万円／坪、3,600万円で売り出された場合、そのエリアで需要のあるクセのない土地であれば、相場価格前後で実際に売れているものの方が多いでしょう。
では逆に “クセのある土地とは？” ということになりますが、
特に都内で一番多いのは “道路にクセがある” 場合です。
古くからある既成市街地の場合、道路が整備される前から建物が立ち並んでいたため、道が細くて入り組んでいたり、車が入っていけない…という場所も多くあります。
土地の所有者様も売却事情は様々で、売り急いでいない場合は “まずは周辺相場に近い価格で売り出したい” となりますが、やはりそれではなかなか売れません。
販売期間が長期化すると価格もジリジリと下がり、やがて仕入れ価格に近付いてきたところで、さらに仕入れ価格まで価格交渉を入れた購入申し込みを提示する。
土地所有者様も販売期間が長くなればストレスも掛かりますし、厳しい現実を受け入れられる心の準備も整い？
仕入れ価格での申し込みを承諾いただき、契約につながるケースは多くあります。
都内の駅徒歩10分圏内の場所で単身者向け1R、1Kタイプのアパートを企画する場合、車が入れない、駐車場がない、ということはそれほどのデメリットにはなりません。
「道路」以外の要因では「敷地の最低限度」の問題が絡んでくるケースもあります。
例えば、冒頭でラフプランを載せた足立区のケースですと、
「建ぺい率80％の地域で新たな防火規制地域に指定されたエリアでは、1宅の宅地面積を66平米上にしなければいけない。」
と条例で定められています。
今のご時世ですと、100平米を2分割して50平米（約15坪）の2宅地にし、坪単価を周辺相場の＠120万円よりも少し高めの＠130万円としても1宅地の売出価格は
15坪×＠130万円/坪＝1,950万円
狭小住宅用地として、購入者層はこちらの方が多くなります。
それが最低面積が66平米ですので分割することもできず、1宅地での売出となると総額が大きくなり、なかなか売れない…となります。
このようなケースで数少ない買い手となり得るのが、アパート用地としての仕入れを検討できる業者となります。
ただしこの場合、昨日のブログとは異なる条件が必要となります。
昨日は「20平米のワンルームが6戸取れる」という条件でアパート分譲価格を算出していましたが、
・建ぺい率
・容積率
・接道条件
・間口の広さ
・高度地区の指定
・斜線制限
…等の様々な条件によりますが、
ワンフロア3戸の2階建て（6戸）
↓
ワンフロア3戸の3階建て（9戸）
上記のように戸数が多く取れるプランが入る場合も極稀にあります。
その場合、土地の仕入れが出来る価格は以下のように変わります。
6万円×9部屋＝54万円（月額賃料）
54万円×12ヶ月＝648万円（年間賃料）
648万円÷6.5％（表面利回り）＝約9,970万円
分譲価格が9,970万円と6戸の場合の6,650万円から3,320万円UPします。
ここから差し引く経費も当然変わりますが、
建築費 ＠500万円（1戸当たり）×9戸＝4,500万円
経費等 分譲価格の15％ 9,970万円×15％＝約1,500万円
9,970万円－4,500万円－1,500万円＝3,970万円
アパート用地としてその土地を買える価格が3,970万円ということになります。
(実際には規模が大きくなることにより経費率は下がるので、買える価格はもう少し上がります。)
単純に周辺エリアの相場＠120万円／坪で設定されていた売出価格は
＠120万円×30坪＝3,600万円
でしたので、
3,600万円＜3,970万円
と売出価格よりも机上の仕入れ価格の方が高くなります。
自分の土地の売出を始める際に、一般の住宅ではなくてアパートプランが入るか検討してから売出価格を設定する、なんて人（仲介業者も同様）はまずいませんので、極稀にこのような逆転現象が見られます。
このような場合には、わざわざ高い金額で購入申し込みを入れずとも、速攻で満額の3,600万円で申し込みを入れます。
上記のようなケースは本当に稀ですが、戸数が6戸しか入らなかったとしても、一般住宅として1宅地で購入するには総額が大きくなりすぎてしまい、最終的には6戸での仕入れ価格2,650万円に近付いて行き、一般住宅用地 or アパート用地として成約に至る…という状況が多く見られます。
毎日が “宝探し” の連続です。