不動産ランキング
本日は休日を利用し、外部セミナーを受講しました。
不動産コンサルティングマスターという資格の更新要件（５年に１度更新が必要）となる講座でしたが、講師の先生が不動産業界でも超有名人の方で、受講目的が半分、講義終了後の名刺交換が目的の半分…といった感じでした。
講義のタイトルは「投資判断の手法」、講義自体も普段の業務で慣れ親しんでいる内容がほとんどでしたが、そこはやはり百戦錬磨の講師の先生、説明の仕方がとにかく分かり易い。
今後、自分が行うセミナーでも“こういう表現で話せばいいのか！” とパクリ勉強になりました。
セミナーの中で一番気付きをいただいた考え方は
“自己資金を後から出す”
という概念と、それを融資利用で実践する「ミックスローン」という方法。
例えば、３億円の投資をフルローンで行い、金利１.５％、借入期間３０年という条件であれば月々の返済が約１００万円、１０年間支払いを続けた際の残債は約２億円になり、この投資を勧められた投資家さんは “１０年後の残債がまだ２億円もあるんじゃねぇ” と投資に消極的になってしまう。
そこで、投資した物件から上がるキャッシュフローを返済に充てる（＝自己資金を後から出す）という発想で融資の組み方を二本立てにする。
１本は上記と同じ金利１.５％、借入期間３０年で２億円の借入、
もう一本は借入期間を１０年にして１億円の借入、
そうすると月々の返済は約１６０万円になるが、１０年後の残債は約１.４億円に。
“１０年で残債が半分以下になるのであれば、リスクもそれほど大きくないかな” と投資判断をいただける確率も高くなる。
ネット利回り７％とすると月換算の収益が約１７５万円、融資１本の場合であれば７５万円あった手残りがミックスローンの場合には１５万円になってしまうが、突発的な修繕費等が発生する可能性の低い当初１０年で残債を返してしまう、１０年経過した時には１０年返済で組んだ融資は完済しているので残りの返済は約７０万円（残２０年）、１０年後の収益が１５０万円に減額していたとしても１１年目以降の手残り金額は月額８０万円、かなりの余裕が生まれます。
気付きを得るためには、１０冊の本を読むよりも優秀な講師のセミナーを１回受講する、それを再確認できた素晴らしい講義でした。