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本日はざっくりとアパート用地の仕入れ価格の算出方法をご紹介します。
一般的な不動産仲介業者さんが土地売却の相談を受けたとき、
“この辺の周辺相場は坪いくらくらいだから、坪単価×広さで売出総額いくら”
というのが一般です。
例えば、周辺エリアの売出事例の相場が＠120万円／坪で100平米（約30坪）の広さの土地があった場合、
＠120万円×30坪＝3,600万円
一般に売り出される土地の価格はざっくりこんな感じで決まります。
これが、アパート用地としての価格算出となると、まったく異なる価格の算出方法になります。
流れとしては、まずその土地に何階建て、何平米のお部屋が何戸入るか、ということから見当をつけます。
（これが一番難しいところであったりします。）
20平米のワンルームが6戸取れる土地だったと仮定します。
そのエリアの20平米の新築ワンルームの家賃相場が1部屋6万円、
新築アパート経営をする際に求められる表面利回りが6.5％だとします。
そうすると、
6万円×6部屋＝36万円（月額賃料）
36万円×12ヶ月＝432万円（年間賃料）
432万円÷6.5％（表面利回り）＝約6,650万円
その土地で総戸数6戸の新築アパート分譲を行う場合の売出価格を6,650万円とまず算出できました。
アパート用地としての仕入れ価格算出は、ここから掛かる経費を単純に引いて残った価格が土地買取価格となります。
まずは建築費、いろいろ幅はありますが、ザックリで1戸当たり500万円、
500万円×6戸＝3,000万円
まずこの建築費を上記の6,650万円から差し引いて残りは3,650万円。
（ここでもう既に上記の坪単価で算出した売出値とほぼイコールになってます。）
ここから更に事業化をするうえで、以下のような経費等が発生します。
・分譲主の利益
・支払い仲介手数料
・ライフラインの整備費
・地盤改良費
・古家がある場合は解体費
…等
ケースbyケースでまちまちですが、上記をひっくるめてザックリで分譲価格の15％くらいでしょうか。
6,650万円×15％＝約1,000万円
先ほど、分譲価格から建築費を差し引いた3,650万円から、さらに上記の1,000万円を差し引いた金額が
“アパート用地としてその土地を買える価格”
となります。
3,650万円－1,000万円＝2,650万円
周辺相場の坪単価で算出した売出価格（3,600万円）とアパート用地としての仕入れ価格（2,650万円）に約1,000万円の開きがある…
実際によくあることです。
これだけの差額があっても、どうして用地仕入れが成立するのか…
長くなってきましたので、次回のブログはその辺の話を…