ブログ本文には全く関係ないですが、本日いただいたランチをパチリ。さすがは日本一の激戦区「銀座」、このクオエイティで500円（税別、土日限定）！コスパ半端なし！！
不動産ランキング
本日、お客様の個別相談をしていてふと思ったことをブログにて。
昨今、アパート・マンション投資セミナーを開催し、投資用不動産を扱っている業者さんの数は非常に多くなりましたが、その業者の中でも私は概ね3パターンに分かれると思います。
Ａ. アパート・マンションの建築まで自社で行う業者さん
Ｂ. 区分ワンルームは扱わず、高利回り中古一棟ものの仲介をメインで行う業者さん
Ｃ. 区分ワンルーム、一棟もの幅広く仲介し、購入いただいた物件の賃貸管理を受託する業者さん
どちらかというと「投資家さん」というよりも「地主さん」をメインの顧客層にしている業者が多いでしょうか。
「ご所有の地所の有効活用・相続対策としてアパート・マンション経てましょう」ってスタイルです。
彼らの収益源は建築から多く発生しますので、まず建物を建ててもらうことが優先になります。
となると…将来的な運用で見たときに？？？となる立地条件に無駄に広かったり設備の整った収益性度外視の建物を建てちゃったりします。
そこを誤魔化すために「30年間借上げ保証」なんてシステムを謳っているところもよくありますが、パンフレットの隅っこをよく見ると「当初の保証期間は4年、それ以降は運営状況や経済情勢により賃料を見直します。」とだいたい気付かないような小さな文字で書いてあります。
正直って、出口を見たときに市場性の低い物件を供給しているケースが多いように感じます。
（だから地主さんも有効活用していなかったわけだし、そもそも売却という出口を考えていない地主さんがターゲットになります。）
表面利回りの高さを売りに、地方のアパートだったり、郊外の築20年前後のRCマンションだったりをメインの取扱商品にしているケースが多いです。
価格帯も安いものでも5,000万円、RCマンションだと1～3億円というところでしょうか。
物件単価が高く、従業員も少人数で済みますので、十分「仲介手数料」だけで商売が成り立ちます。
また、この手の業者さんは単価の安いワンルームはほぼ扱いませんし、購入いただいた物件の管理を受託するということも基本ありません。
郊外、地方の物件を扱っていますので、“管理は地元の業者さんにお任せしたほうが効率的です” となります。
この手の業者さんは、全てではないですが “売ったら売りっぱなし” というスタイルの業者さんが多くなり、物件を購入した投資家さんの焦げ付きリスクもかなり高くなります。
そのため、何年か事業をやっていると金融機関から「この業者からの融資案件は取引停止」となるような業者さんも存在し、気が付いたら会社たたんでいた…なんてケースもよくあります。
一般のお客様が「不動産屋」という言葉に持たれるイメージに近いスタイルですが、しっかりし業者さんも当然存在し、まさに玉石混淆という印象です。
賃貸管理の受託を行うためには、ノウハウを持ったスタッフが相当数必要になります。
がしかし、賃貸管理単体で見ると毎月の賃料の3～8％の賃貸管理委託料が収益源になりますので、それなりの数の賃貸管理物件が無いと商売が成り立ちません。
賃貸管理会社が大手ハウスメーカー系列の会社だったり、地域に根ざしてウン十年という会社が多くなる所以はその辺なのかと考えます。
管理受託をいただくことを前提に投資物件を購入いただくとなると、購入いただいてからの方がお付き合いが長くなる訳なので、そもそも収益性や出口を見据えた資産性が望める物件でないとご紹介できない、というスタンスになります。
投資家さんにとっては “長く、安心してお付き合いできる業者さん” と見られるケースが多いと思いますが、掛かる手間を処理できるだけの会社規模がないと出来ないビジネスモデルですので、このスタイルで営業している業者さんはそう多くはありません。
上記のような各業者さんのスタイルを知っておくだけでも、ご自身に合った業者選びの近道になるのではないでしょうか。
ちなみにシー・エフ・ネッツはＣのスタイルのビジネスモデルを構築した草分け的な会社です。
人気ブログランキング始めました。愛のポチリをお願いします。
不動産ランキング
【セミナー告知】
8月24日の19：30から、シー・エフ・ネッツ東京本社セミナールームにて初の夜セミナーを開催します。
詳しくはこちらを
7月の土日お昼に開催した内容と同じセミナーですが、夜開催は少人数セミナーになるケースが多いので、
私のトーキングブルースっぷりもきわどくエスカレートしようかと…
席の余裕は十分ありますので、ご興味ある方は是非ご参加ください。