都心一等地、港区南青山にある築古ヴィンテージマンション
不動産ランキング
昨日・本日と2日続けて、複数のお客様にコンサルタントの物件下見に同行いただき、物件選定のノウハウ等を身に付けていただくというイベント「ミニ・フィールドワークセミナー」を開催いたしました。
特に、昨日開催いたしましたワンルームコースは、前回ブログの終盤に記載した内容をお客様に実感いただくための物件選定を行いました。
“堅実な賃貸運営で長く貸し続けられるエリア・物件を選定する”
これを実現するために最適な投資対象は、やはり都心一等地立地の区分ワンルーム投資が一番堅実な投資対象であることは間違いありません。
不動産投資と言っても、その投資対象は当然複数ありますが、データで見た際に価値が落ちづらい、上昇する可能性がある投資対象は、下のグラフを見れば一目瞭然です。
このグラフは国土交通省が発表している集計データで、2010年の不動産価格（全国、住宅）を100とした場合の価格の推移をまとめたものです。
2010年以降、飛び抜けた価格上昇が見られるのはマンションのみです。
では、そのマンションをどこで買うのか？
将来の需要予測をする場合に、人口統計のデータは大いに参考になります。
この表は2050年の人口増減状況（2010年との比較）の統計データです。
青は非居住地域、緑は人口減少が50％以上100％未満の地域、黄色が0％以上50％未満の地域、2010年と比べて2050年に人口が増えるという統計データが出ているのは赤で示された地域だけです。
（人口増減ですので、日中のみの就労人口は考慮されていないはずです。）
このようなデータを基に、“長く貸し続けられるエリア” を選定する。
そして、“長く貸し続けられる物件” となると、下記のデータも参考になります。
少し古いデータですが、2002年から2012年までの10年間で、首都圏の区分ワンルームマンションの流通事例数は10年で約10倍になっています。
2014年以降のデータが分かりませんが、おそらくこの増加カーブはここ数年で更に上昇しているものと思います。
その理由は “首都圏の区分ワンルームマンションを投資対象とするプレーヤーの数が急激に増えているから”
近年増えたプレーヤーには…
・定年前に老後の収入確保のために現金購入する60歳代の方
・将来の年金不安のため、まずは少ない資金で不動産投資を始めたいと考える比較的若い方
・相続税対策で現金を相続評価上低くできる区分マンションに代える資産家
・本国と比べ安定した市況で割高な利回りを得られると東京のマンションを買い漁る台湾、香港等の海外投資家
上記のようなプレーヤーは、特にここ3～4年で一気に増えてきました。
プレーヤーが増えた（需要が増した）から、価格は上昇する（期待利回りは下がる）、
価格の決定要因として至極当たり前な状況です。
では、上記のようなプレーヤーが今後急に減少するのか…
というと、今のところは減少する要因が思い当たりません。
様々なデータから見ても、都心の区分ワンルームマンション投資が、長期に安定した賃貸運営ができる投資対象であることは間違いありません。
（その代わり、リターンは低くなります。）
ちなみに、都心の区分ワンルームマンションの中でも、私が個人的に好きな投資対象は以下のようなイメージです。
・ネームバリューがあり、複数沿線利用できる最寄り駅に徒歩5分以内
・マンションが所在する住所地の地位が高い地域
・築年数が古くとも、管理体制がしっかりしていて総戸数100戸超の大規模物件
（エントランス等の共用部分が豪華であること）
上記のようなマンションは、築年数が古くなり、店子さんがある程度入れ替わってくると
『侍業マンション』といった状態になってきます。
税理士、建築士、司法書士…等の侍業の先生の個人事務所として利用されるケースです。
区分マンションの一室ですので、事務所登記をすることも可能です。
一旦事務所を開設したら、そうそう事務所移転をすることもありません。
（登記変更、各所属団体への登録変更、名刺の作り代え…等、一般住居の引っ越しの何倍も大変です。）
賃料を安定的に支払ってくれる固い店子さんが長く借りてくれる、
店子さんとしてこれほどありがたい存在はありません。
また、侍業の個人事務所の場合、場所さえ良ければ広さは15平方メートル前後あれば十分ですし、基本お風呂も使いませんので3点ユニットバスがあまりデメリットになりません。
（ユニットバスを物置代わりに利用している先生は多いです。）
上記のような条件を満たす物件を私は積極的に投資対象としてお客様にご紹介しています。
始めに触れたミニ・フィールドワークセミナーでは、上記のような内容を、実際のマンション現地に行ってご説明していますので、昨日はお客様からは「目から鱗が落ちた」なんて言っていただけました。
単なる不動産営業ではない、コンサルタントとしての業務提供を常に心がけております。