私が近年実際に取引した再開発での錬金術事例
「二子玉川ライズ タワー＆レジデンス」
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本日の日経新聞でこんな記事を見ました。
「天神ビックバン」福岡・天神の再開発、2024年までに30棟の民間ビル建て替え促す
（リンク記事は若干内容異なります。）
福岡の土地勘や再開発の状況等、詳細はよく分かりませんが、このような記事を見ると不動産屋として心が揺れ動きます。
1997年、22歳の時から不動産畑に入って早21年、本当に数多くの再開発現場を見てきて、そこに併設したタワーマンション等の取引を幾度となく経験してきた私には、“不動産再開発は錬金術” という認識が完全に出来上がっています。
例を挙げればキリがないですが、直近で私が再開発の威力を実感した事例が冒頭に写真を挙げた「二子玉川ライズ タワー＆レジデンス」です。
今ではすっかり再開発も完了している二子玉川ですが、駅前商業施設の開業に先駆けて、商業施設の先にタワー3棟、低層2棟からなる二子玉川ライズタワー＆レジデンスが竣工したのが2010年3～7月のこと。
駅前の再開発はまだまだこれから…という状況でしたが、新築分譲当時で平均販売坪単価＠350～400万円くらいだったと記憶しています。（80㎡で約8,500～9,700万円）
新築当時、“二子玉でこんな高い価格…よく買うよなぁ～” なんて言っていた記憶がありますが、数年後に中古マンションとして売りに出てきたときには希少性のプレミアムもあり売出坪単価＠400～450万円（80㎡で約9,700～1億1,000万円）くらいにはなっていました。
そしてこのマンションの中古価格の最大瞬間風速が吹いたのは、レジデンス棟竣工から遅れること5年、二子玉川ライズの商業施設の再開発がすべて完了した2015年5月のタイミング。
商業施設「テラスマーケット」のオープン時のサイト
この時は最大瞬間風速、売出坪単価＠500万円overも中古成約事例でチラホラと見られました。（80㎡で約1億2,000万円）
新築時に8,500万円で購入したものが、中古売却時には1億2,000万円で売れる、そんな成約事例がゴロゴロしていました。
しかも、居住用財産の3,000万円特別控除を利用できれば、譲渡所得税はかなり圧縮できます。
直近の成約事例を見てみると、さすがに最大風速前の＠400～450万円／坪くらいに落ち着いているようですが、お部屋の条件によっては＠500万円／坪近いものも見受けられます。
値上がりの波を完全に予測して不動産を購入することは至難の業ですが、再開発という錬金術に上手く乗っかれば、まだまだ二子玉川ライズのような状況も夢ではない！？